クパチーノ市は、州が義務付ける住宅建設目標の達成に遅れを取っており、特に低・中所得者向け住宅の不足が深刻化している。開発業者が当初の計画よりも少ない戸数でプロジェクトを進めていることが主な原因だ。同市は、州が求める低・中所得者向け住宅の建設義務と、より利益性の高い市場価格住宅を好む開発業者の間で板挟みになっている。
この問題は、12月16日に市議会が承認したToll Brothersによる55戸のタウンホームプロジェクトで顕在化した。これは、市が州に承認された2024年の住宅計画で同敷地（Stevens Creek Boulevardの旧Idlewild Shopping Center跡地）に想定していた163戸（うち中所得93戸）に対し、わずか55戸（うち中所得11戸）となり、中所得者向け住宅が80戸不足した。さらに、1月21日にはDivided Homesによる89戸のタウンホーム開発が承認される予定であり、これも市計画よりも中所得住宅が少ない見込みだ。また、旧Vallcoショッピングモール跡地の大型複合施設「The Rise」では、Sand Hill Property Companyが低・中所得住宅の計画数を890戸から356戸に大幅削減しており、低所得住宅に大きな不足が生じる可能性が高い。
州の「no net loss」法に基づき、市は住宅の不足が発生した場合、180日以内に代替の住宅用地を特定する必要がある。クパチーノ市の場合、この期限はToll Brothersプロジェクトの承認日である12月16日から始まった。市は2031年までに合計4,588戸の住宅を建設する目標を掲げているが、特に低・中所得者向け住宅が不足している状況だ。市は解決策として、既存敷地の高密度化、ゾーニング変更による新規敷地の追加、または計画外敷地への建設を検討している。しかし、商業開発業者が州法で定められた最低限の20%しかアフォーダブル住宅を含まないため、市は大規模なゾーニング変更を余儀なくされる可能性が高い。これは、郊外の単世帯住宅コミュニティというクパチーノの歴史的ルーツから大きく逸脱することを意味する。
クパチーノ計画委員会のサントシュ・ラオ委員長は、この状況を「不足ではなく市場の現実」と表現し、開発業者は資金調達と販売が可能なものを建設していると指摘する。市は計画段階で1エーカーあたり約50戸という高い密度を想定していたが、現実には2～3階建てのタウンホームで1エーカーあたり20戸程度の密度が一般的だという。ラオ氏は、過去の市議会に監督の欠如があったと批判した。土地利用コンサルタントのラファ・ゾンネンフェルド氏も、多くの都市が理論的なユニット数のみを計画し、建設業者や経済学者の現実的なインプットを欠いていたことが、この問題の広範な原因であると述べている。市議会は、増大する住宅不足に対処するための勧告を含む報告書を1月下旬に受領する予定だ。
出典: sanjosespotlight.com: Cupertino not meeting its housing goals
