背景と課題
パロアルト市は過去2年間、エルカミーノリアル沿いの住宅開発を強化してきた。しかし、市議会議員らは、住宅戦略が成功しすぎることで、Happy Donuts、El Grullense、Celia’sなどの長年営業している小売店やレストランが失われる可能性を懸念している。市は最近、Page Mill Road以南の高さ、密度、駐車場規則を緩和するゾーニングコードを改定した。
小売保護の取り組み
市議会は、小売店消失を防ぐため、2月9日にゾーニングコードを改定し、地上階に小売要素を義務付ける3つの「ノード」を設ける計画である。これら3つのノードはすべてPage Mill Roadの南に位置する。「Central Node」はChimalus DriveとLos Robles Avenueにほぼ囲まれ、「Triangle Node」はEl Camino Wayを含み、Fuki SushiやTofu Houseなどの店舗が含まれる。「Bike to School Node」は、エルカミーノとCharleston-Arastradero回廊の交差点に位置し、Walgreensや複数の自動車販売店で知られる。これらのノードは、住宅開発と小売保護のデリケートなバランスを図ることを目的としている。市の住宅要素はエルカミーノを将来の住宅地と位置付け、ゾーニング規制を緩和する「住宅インセンティブプログラム」を拡大し、550戸の追加ユニットを生み出すと予想されている。
決定と展望
計画委員会は昨年、3回の公聴会を経てこれら3つのノードを精緻化し、承認した。市議会の小売委員会も1月22日の会合で全会一致で支持し、市議会での採択を控えている。委員会の議論では、エルカミーノの小売店はUniversity Avenue、California Avenue、Stanford Shopping Centerといったより中心的な小売地域よりも家賃が安い傾向があり、手頃な小売機能を提供していることが強調された。小売委員会の委員長であるキース・レックダール市議会議員は、「この地域で得られるユニット数は非常に少ないにもかかわらず、小売への影響はかなり大きくなる可能性がある」と述べた。計画・開発サービス局の報告書は、この改定されたゾーニングマップが「住宅開発の可能性と地域サービスへの継続的なニーズのバランスをより良くし、商業と潜在的な住宅との間のより大きな相乗効果を生み出し、売上税および固定資産税の収益にプラスに影響する可能性がある」と述べている。
出典: paloaltoonline.com: Palo Alto to create retail zones on El Camino amid housing influx
